은퇴 후 수익형 부동산에 투자하고 싶은데 자금이 모자란데, 어쩌죠?

은퇴 후 수익형 부동산에 투자하고 싶은데 자금이 모자란데, 어쩌죠?

 

63세 지방 중소기업 은퇴를 앞둔 5 식구의 가장인 김 00 부장은 경남, 창원의 오피스텔을 구입해 은퇴 후

또 하나의 월급을 만들 수 있는 방법으로 고민이 많다.

하지만 신축 오피스텔은 여유 자금으론 힘들어 리츠에 투자해야 할지 걱정이다.

 

 

 

 

리츠(REITs)는 'Real Estate In- vestment Trusts'의 약자로 부동산 투자신탁을 의미한다.

다수의 투자자 '로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고,

그 운용수익 및 매각수익을 배당 형식으로 지급하는 주식회사다.

리츠 가 상장되면 주식처럼 손쉽게 사고팔 수 있고

보유하는 동안에는 배당을 받을 수 있다.

 

리츠는 매년 배당가능이익의 90% 이상을

주주들에게 의무적으로 배당해야 하는 특성을 갖고 있기 때문이다.

리츠 투자의 가장 큰 매력은 꾸준한 배당금을 기대할 수 있다는 것이다.

 

리츠 수익은 부동산 임대 수익을 기반으로 한다.

유동성이 낮은 부동산의 특성 상 시세 변동이나 임대 수익의 변동성이 주식보다 낮기 때문에

일정 수준의 수익이 고정적으로 유지되는 특성이 있다.

물가 상승으로 임대료가 오른다면 배당 역시 높아져 인플레이션 헤지 효과도 있다.

 

 

개인의 부동산 직접 투자에는 여러 제약이 따른다.

많은 자금이 필요하고 빌딩 관리도 해야 하는데 리츠는 그럴 필요가 없다.

오피스나 물류센터, 데이 터센터 등과 같이

개인이 단독으로 매입하기 어려운 부동산도 리츠를 통해 소액 투자가 가능하다.

 

또 여러 개의 부동산에 투자가 되기 때문에 적은 금액으로도 부동산 분산 투자를 하는 효과를 볼 수 있다.

리츠는 전문 운용사가 빌딩이나 건물을 관리하고 안정적인 임차인 유치까지 전담한다.

부동산 직접 투자의 가장 큰 단점은 쉽게 현금 화가 어렵다는 점인데,

상장 리츠는 주식시장에서 간단히 매매할 수 있어 유동성 측면에서도 유리하다.

 

다만 리츠도 결국 부동산 실물에 투자하는 것이므로

공실률 증가, 부동산 침체로 인한 자산 가격 하락 등의 문제 발생할 수 있다.

상장 리츠라면 이 같은 요인이 실시간으로 반영되어

리츠 가격의 등락이 확인되므로 투자의 부담으로 느껴질 수 있다.

 

단점으로는 리츠는 운용에 필요한 관리수수료 등을 지급해야 하기 때문에

이에 따라 수익이 감소할 수 있다는 점도 유의해야 한다.

작년부터 금리 인상이 야기한 부동산시장 침체 영향으로

부동산 실물을 보유한 리츠 주가도 큰 폭으로 하락했다.

 

하지만 현재는 시장금리가 하락세 로 돌아서며

리츠의 자금 조달 환경이 개선될 것이라는 기대감으로 리츠에 대한 관심이 커지고 있다.

고배당 상품인 리츠의 성격을 고려하면

주가 하락기에 진입 시 높은 배당수익률을 기대할 수 있다는 점도 관심 요인이다.

 

 

이러한 관심은 국내에 상장되어 거래되는 이른바 K리츠에 더 쏠리고 있는 모습이다.

올해 3월부터 등장한 미국은행 파산이슈가 금융 시장 변동성 확대로 이어져

글로벌 리츠는 약세를 보였다.

 

 

미국 상업용 부동산 시장은 팬 데믹 이후에도 오피스 공실률이 높은

편인데, 올해 1분기 서울권역 오피스 공실률은 2.6%로

역대 최저치를 경신 하고 있어 K리츠는 미국 시장과는 상황이 다른 것으로 판단된다.

 

 

 

 

현재 국내 증시에 상장된 리츠는 총 23개다.

한국리츠협회 홈페이지에서 개별 리츠의 기초자산과 결산시기 등 의정부를 확인할 수 있다.

국내에는 아직 월배당 리츠가 없지만 결산주기 투 가다른 리츠를 조합함으로써

매월 현 산 금흐름을 만들 수 있다.

 

예를 들어 분 제 기마다 결산하는 삼성FN리츠(1월, 4 이월, 7월, 10월)와

코람코더원리츠는  (2월, 5월, 8월, 11월)

그리고 SK리츠 (3월, 6월, 9월, 12월)  3개를 모두 가지고 있다면

매월 배당이 나오는 조합이된다.

 

월배당 리츠가 많은 미국에 비해서는 아직 부족하지만, 점점 나아지고 있다.

 

 

특히, 리츠 투자 시 잊지 말아야 할 점은

경기와 금리에 민감하게 반응하는 부동산이 투자 대상이라는 사실이다.

따라 투자 전 각 리츠의 편입 자산군과 실적등을 꼼꼼하게 확인해야 하고

안정적인 배당을 주 목표로 하는 투자인 만큼

장기적인 안목으로 접근해야 한다.

 

K리츠 종목별 배당 캘린더  (*자료=한국리츠협회)

1월 삼성 FN리츠, KB스타리츠

 

2월 코람코더원리츠, 이지스밸류리츠

 

3월 마스턴프리미어리츠, SK리츠, 미래에셋글로벌리츠, 신한알] 디앤디플랫폼리츠

 

4월 삼성 FN리츠, 한화리츠

 

5월 코람코더원리츠, 코람코에너지리츠, 미래에셋맵스리츠, NH프라임리츠, ESR켄달스퀘어리츠

 

6월 신한서부티엔디리츠, NH올원리츠, SK리츠, 제이알글로벌ᄅ 이지스레지스 던스리츠, 롯데리츠, 이 리츠코크렙

 

7월 삼성 FN리츠, KB스타리츠

 

8월 코람코더원리츠, 이지스밸류리츠

 

9월 마스턴프리미어리츠, SK리츠, 미래에셋글로벌리츠, 신한일 디앤디플랫폼리츠

 

10월 삼성 FN리츠, 한화리츠

 

11월 코람코더원리츠, 코람코에너지리츠, 미래에셋맵스리츠, NH프라임리츠, ESR켄달스퀘어리츠

신한서부티엔디리츠, NH올원리츠, SK리츠, 제이알글로벌

 

12월 이지스레지스 던스리츠, 롯데리츠, 이 리츠코크렙, 모두투 케이탑리츠, 에이리츠

 

 

마지막으로  부동산직접투자와 리츠(부동산투자신탁)을 비교해 보면,

구분	부동산 직접투자	리츠(부동산 투자신탁)
투자금 규모	소액투자 불가	소액투자 가능
부분 현금화	불가능	가능
환금성	낮음	높음
운용주체	매수자	전문 자산관리회사