1년 후에는 없는 특례보금자리론은 저소득청년과 신혼부부에게 유리하다는데 ? 알려드립니다.
1년 후에는 없는 특례보금자리론은 저소득청년과 신혼부부에게 유리하다는데 ? 알려드립니다.
특례보금자리론은 기존 정책상품인 안심전환대출고
적격대출을 통합해 1년간 한시적으로 운영하는 금융상품이다.
일종의 정책모기지상품으로 관심이 많다.
1월30일 출시 첫날 스마트주택 금융 앱과 한국주택금융공사(주금공) 홈페이지는
한때 대기자가 수천 명에 달하기도 했다.
출시 3일만에 7조원 넘는 신청액이 몰려 공급 예정 규모의 18%가량이 벌써 찼다.
신청기간은 1년으로 넉넉하지만 한도가 소진돼 조기 마감할 가능성도 있다.
온라인 신청이 원칙이지만 편의성을 위해 SC제일은행에서도 오프라인 접수를 했는데
대출 관련 문의가 평소 3배 증가한 것으로 알려졌다.
총부채원리금 상환비율(DSR)규제 없이 최대 5억원까지 받을 수 있고
우대금리를 모두 적용받으면 최저 연 3.25%로 대출이 나온다는 점에 관심이 쏠린다.
현재 특례보금자리론 금리는 시중은행 주담대에 비해 낮은 편이다.
2월1일 기준 KB국민은행, 신한,하나, 우리,NH농협의 주담대 금리는 변동형 연4.2~6.89%, 혼합형(5년고정후 변동) 연 4.13~6.67% 수준이다.
특례보금자리론은 일반형 연 4.25~4.55%, 우대형 연 4.14~4.45%로
시중은행 주담대 금리 구간의 하단에 있다.
일반형은 주택가격 9억원 이하이고 소득 제한은 없어 대부분의 사람들이 받을 수 있는 상품이다.
우대형은 주택가격 6억원 이하 ,부부합산소득 1억원 이하의 조건이 있고
일반형보다 0.1%포인트 금리가 낮다.
각 상품에서 금리 차이는 만기에 따라 나눤다.
만기가 길수록 대출금리가 높아진다.
일반형의 경우 10년 만기의 기본금리는 4.25%이고, 50년 만기는 4.55%이다.
신혼가구나 저소득 청년 등 우대금리를 받을 수 있는 사람들은
우대형 특례보금자리론을 신청하는게 유리하다.
우대형은 주택가격이 6억원 이하라는 제한 조건이 있지만
일반형보다 금리를 최대 0.8%포인트 낮게 받을 수 있기 때문이다.
저소득 청년, 사회적 배려층, 신혼가구, 미분양주택 등 4가지 우대금리 조건이 있다.
다만 모두 충족시킬 수 있는 사례는 드문 점을 감안하면 우대형 평균 금리는 3%대 중후반이 될 전망이다.
우선 만 39세 이하이고 부부합산소득이 연 6000만원 이하인 사람은
저소득 청년에 해당돼 0.1%포인트 우대금리를 받을 수 있다.
또 한부모, 장애인,다문화, 다자녀가구는 사회적배려층으로 0.4%포인트 우대금리가 적용된다.
혼인신고일로부터 7년이 넘지 않은 부부는 신혼가구에 해당돼 0.2%포인트 우대금리를 받을 수 있다.
또한, 1회에 한해 중도상환수수료 없이
특례보금자리론에서 시중은행 주담대로 갈아탈 수 있는 선택지도 있다.
정부는 대출자들 부담을 줄이기 위해 특례보금자리론을 이용하는 도중 시중금리가 하락해
특례보금자리론을 다른 대출로 대환하려는 경우 중도 상환수수료를 면제해 준다.
다만 이 경우 다시 특례보금자리론으로 돌아올 수는 없다.
만기와 한도 측면에서도 특례보금자리론이 유리한 편이다.
특례보금자리론은 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년으로 다양한 만기의 상품을 제공한다.
카카오뱅크, 수협은행 등 45년, 50년 만기 주담대를 내놓은 은행도 일부 있지만
5대 은행 줒담대는 현재 40년이 최장이다.
기대여명을 고려해 40년 만기 특례보금자리론은
만39세 이하 또는 신혼부부, 50년 만기는 만 34세이하 또는 신혼부부만 이용할 수 있다.
만기가 길면 당장 낼 돈이 줄어들어 자금 운용에 유리한 장점이 있다.
50년 원리금균등분할상환, 연 4.55%금리로 4억원의 대출을 받으면
월 상환금이 약169만원으로 40년 균등분할상환, 연 4.5%금리로 같은 금액을 받았을 때
월 상환금 약179만원보다 월 상환금이 줄어든다.
만기를 감안해 금리가 다소 높음에도 불구하고 길게 부담을 나눠지는 덕분이다.
금리가 높고 만기는 짧은 시중은행 주담대와 비교하면 현금흐름 개선 효과는 더 크다.
물가상승률을 고려하면 실질적 부담은 그보다 다소 작고,
일반인들의 대출패턴을 고려하면 다양한 만기가 주어질 때 득이 실보다 크다는 게 중론이다.
한 관계자는"수십년 만기 주택담보대출을 끝까지 갚아나가는 사람은 거의 없다. 집값이 올라 중도에 상환하는 사례가 많다"며 "차주 개별 상황에 따라 물론 다르겠지만 당자의 현금흐름이 조금이라도 나아지는 건 분명 유리한 선택지"라고 한다.
한도측면에서도 시중은행주담대보다 특례보금자리론이 휠씬 유리하다.
모든 부채의 연 원리금이 연 소득의 40%를 넘지 못하도록 하는 DSR규제의 적용대상이 아니기 때문이다.
예를 들면 연 소득이 5000만원이고 한도가 1000만원인 마이너스통장을 갖고 있는 직장인은
현재 비규제지역 8억원짜리 아파트를 구입하기 위해 특례보금자리론에서 5억원을 받을 수 있다.
추가로, DSR(총부채원리금상환비율)만 예외일 뿐
주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)규제는 여전히 특례보금자리론에도 적용된다.
생애최초 구입자는 규제지역 여부와 주택유형을 불문하고 LTV80%, DTI60%가 일괄 적용된다.
부부가 모두 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 한다.
생애최초가 아닐 경우 주택 종류와 규제지역 여부에 따라 나눤다.
아파트의 경우 규제지역은 LTV60%, DTI50%다. 비규제지역은 LTV70%, DTI60%다.
연립주택, 다세대주택,단독주택처럼 아파트가 아닌 경우 규제지역에서 LTV55%,
비규제지역에서 LTV65%를 적용받는다. DTI는 규제지역에서 50%, 비규제지역에서 60%다.
아무리 좋은 제도라 하더라도
시중은행 주담대와 비교해 면밀히 따져보고 개인별 상황에 따라 취사선택할 필요가 있지 않을까?
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