가계대출의 70%인 주택담보대출 현명하게 받을려면?

(이자 절감하기)

금융사 건전성 악화와 경기 침체 우려로 금리가 더 오를지? 내릴지?  전망이 엇갈린다.

지난달만해도 당장 대출이 필요한 사람들이

금리 추이에 따라 이자가 수십만, 수백만 원씩 차이가 나곤 했었다. 

가이드라인을 정리해 보면,

※ 금리 혼란기 주택담보대출 가이드 ?

1.중도상환수수료 면제 여부 확인=카카오뱅크, 토스뱅크 중도상환수수료 면제

2.주담대 금리는 인터넷은행 유리=카카오뱅크, 케이뱅크, 마이너스 가산금리 제공

3.대환대출 플랫폼 활용=신용대출 비교해 보고, 저렴한 쪽으로 대환

▶대환대출로 이자 절감한 사례

부산광역시 창원시 58세 남성 김00씨의 대출금액 1억8천만원을

시중은행 연 4.45%에서 연간 절감 금액149만원으로

카카오뱅크 연 3.621%으로 대환대출하였다.

인터넷뱅크는 점포가 없기 때문에 임차료, 인건비 등 비용이

시중은행보다 작아 절감한 금액 튿 을 금리 인하에 쓸 수 있다.

특히 주택대출은 마이너스 가산금리까지 붙여가며 공격적으로 상품판매에 나서고 있는 영향도 있다.

은행은 은행채 수익률, 코픽스(자금조달비용지수) 등을 기준으로 삼고 여기에 가산금리를 더해

실제 대출금리를 정한다.

마이너스 가산금리는 준거금리보다 대출금리가 낮다는 뜻으로

은행 입장에서는 제로마진 혹은 역마진까지 감수해야 한다.

카카오뱅크는 주택담보대출 혼합형 상품에

최저 -0.3%포인트대 마이너스 가산금리를 적용해 판매하고 있다.

또 케이뱅크와 카카오뱅크 중  전세대출 상품에 -0.1%포인트대 마이너스 가산금리를 붙이고 있다.

5월24일 기준 카카오뱅크 주택담보대출 금리는

변동형 연 3.675~6.56%, 혼합형 연 3.578~ 6.207%다.

케이뱅크 주택담보대출금리는 변동 형연 3.95~5.72%, 혼합형 연 3.79~4.83%로  은행권 최저 수준이다.

같은 날 5대 시중은행 (KB 1 국민·신한·하나·우리·NH농협) 주택담보대출) 금리는

변동형 연 3.97~6.082%, 혼합형 3.71~ = 5.59%였다.

은행별로 비교하면 하단이 많게는 1.8%포인트까지도 차이가 난다.

3억원을 대출 받았을 때 카카오뱅크에서 받으면

다른 은행에서 받았을 때보다 첫해 이자만 최대 500만원이상  낮출 수 있는 것이다.

고시금리 외에 실제 취급 금리가 낮은지도 봐야 한다.

극소수만 고시 금리 하단을 적용받고 대출 과정에선 이런저런 이유로

대다수 사람들 에게 높은 금리가 나올 수 있기 때문이다.

인터넷뱅크는 고시 금리가 낮을 뿐 아니라 실제 취급 금리도 낮다.

은행연합회 금리·수수료 비교공시에 따르면

4월 신규 취급 기준 카카오뱅크에서 나간 분할상환 방식

주택담보대출에서 금리 가연 3.5% 이상 4% 미만인 취급액 비중은 82.7%에 달했다.

케이뱅크도 연 3.5% 이상 4% 미만 구간 비중이 75.8%였다.

차주 수 기준이 아니라 취급액 기준이라 다소 오차가 있을 수는 있지만

대출받은 금액들이 크게 차이가 나지 않는다고 가정하면

카카오뱅크, 케이뱅크에서 주택담보대출을 받은 사람

10명 중 7~8명은 금리 가연 3.5% 이상 4% 미만이었다는 뜻이다.

반면 시중은행들은 연 3%대 대출금리를 제시 한 곳도 있었지만

실제로 창구에서 적용되는 금리는 4%대가 많았다.

4월 분할상환방식 주택담보대출취급기준 대출금리가 연 3.5% 이상 4%> 미만인 비중은

우리은행이 0.2%, 신한은행과 > NH농협은행은 각각 0.4%에 불과했다.

KB국는 민은행과 하나은행도 각각 0.5%, 0.6%에 그쳤다.

우리은행은 금리가 5% 이상 5.5% 미만인  사람들 비중도 28.3%에 달했다.

주택담보대출의 경우 통상 대출 시작 후 3년 까지 중도상환수수료를 부과하고, 수수료는 1.4% 안팎이다.

은행권에서는 카카오뱅크와 토스뱅크가 중도상환수수료 면제 정책을 시행하고 있다.

이 은행들에서 대출을 받으면 일찍 갚아도 수수료 없이 더 금리가 저렴한 은행으로 대환할 수 있다.

금리 변동에 구애받지 않고 장기간 현금흐름 을 안정적으로 가져가고 싶은 사람에게는

한국 주택금융공사에서 판매하는 정책모기지 상품 '특례보금자리론'도 유용하다.

이미 올해 공급 한도 80%가 찼을 만큼 인기다.

최대 50년까지 고정금리 주택담보대출을 받을 수 있기 때문이다.

통상 고정금리 대출이라 불리는 시중은행주 택담보대출은 5년짜리다.

5년간 금리가 고정되지만 그 이후부터는 변동금리로 운용되기 때문에

시장금리 변동에 노출된다.

신용대출 보유자는 오는 5월31일 출시되는

'온라인·원스톱 대환대출 인프라를 이용해  이자 비용을 절감할 수 있다.

여러 금융사 대출을 비교해 터치 몇 번으로

더 싼 금리의 신용대출로 갈 담아탈 수 있도록 도와주는 서비스다.

은행권 19 6개사, 저축은행 18개사, 카드 7개사, 캐피털 9개사등

전체 신용대출 시장의 90% 이상을 차지하는 53개 금융사가 참여한다.

토스, 카카오페이, 네이버파이낸셜 등 대환대출 플랫폼에 참여하는

핀테크 서비스에서  금융사 대출을 비교해 대출을 갈아탈 수 있다.

금융당국은 주담대대환대출도 가능하도록

연말까지 시스템을 구축할 계획이다.

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숨겨놓은 코인 가치 지표 감별법  드립니다.(무료 주의!)

요즘 한국에선 수십억 원의 가상자산(코인)투자 의혹 사태로 연일 시끄럽다.

김남국의원의 탈당으로 더해진 코인게이트급 권력형 비리로 얼룩지고 있다.

그는 대학때  주식 모의 투자서 전국5위까지 했었다고 한다.

이에  관련해서 투자 정보가 극히 제한되어  있는

코인시장에서의 가치 지표로 삼을 수 있는 정보를 한 번 알아보자.

지난해 10월 첫 거래를 시작한 코인 앱토스 는 지난 1월 한 달 동안 무려 5배 올랐다.

2023년 5월까지 비트코인은 약 60% 올라 주요 투자자산 중 가장 높은 수익률을 기록했다.

2023년 3월 올들어 미국 긴축정책과 은행 위기 등으로 글로벌 경제환경이 급변하면서

주식 등 기존 투자자산 이 주춤하자

상대적으로 강세를 보인 코인 시장에 투자자의 이목이 집중됐다.

그러나 코인 시장은 투자자 보호나 시장 안 정을 위한 규제가 부재한 여파로

투자 관련 정 보가 극히 제한돼 있다.

따라서 현재는 코인 투 자에 필요한 정보와 지표를

민간 사업자나 플 랫폼 등을 통해 직접 확인할 수밖에 없다.

국내 에서는 크립토퀀트와 쟁글, 해외에서는

메사 리와 난센 등 여러 코인 정보 회사가 활동하면 서 투자에 유용한 지표를 제공하고 있다.

코인의 대장 격인 비트코인 투자자라면 언제사고 언제 팔아야 할지가 가장 중요한 지표다.

반면 안정성이 검증되지 않은 알트코인 투자자라면

어떤 코인을 사야하는지에 대한 '옥석 가리기'가 가장 중요하다.

비트코인은 매매 타이밍을, 알트코인은 코인 내재 가치를 판별 하는데 도움이 될 여러 지표가 있다.

주식이나 채권에 투자할 때처럼 코인에 투자할 때도

각종 지표를 확인해보면 많은 도움을 얻을 수 있 다.

코인 투자에도 발품이 필요하다는 얘기다.

코인시장의 주가순자산비율(PBR)인 MVRV 역사상 가장 위대한 투자가로 꼽히는

워런버핏은 가치 투자를  전 세계에 알린 대표적인 인사다.

가치 투자의 시작은 주가순자산비율 (PBR)이 낮은 주식을 찾는 것에서 시작한다.

기업이 보유한 순자산 대비 주가가 얼마나 낮게 평가돼 있느냐가

바로 낮은 가치에서 시작해 높은 가치로 가는 여정의 첫걸음이기 때문이다.

코인 시장에서도 PBR에 해당하는 지표가 있다.

바로 시가총액 대비 실현 시가총액 비율 (Market Value to Realized Value MVRV )이다.

실현 시가총액은 각 비트코인 보유자들 이 구매한 가격과 개수를 곱해 구한 총액을 말 한다.

즉 시중에 유통되는 비트코인의 총구매 금액이라고 할 수 있다.

MVRV가 3이라면 현 시가총액이 총구매금액 대비 3배 올랐다는 것 으로 볼 수 있다.

일대일 대응이 되는 것은 아니 총구매금액을 기업의 순자산에,

현 시가 지만 총액을 기업의 전체 주식 가치에 대응시킬 수 있어

PBR처럼 현재 비트코인이 저평가 상태 고평가 상태인지 알 수 있는 지표로 사용 L 인지 할수있다.

MVRV는 특히 코인 강세장이 시작하고 끝나는 타이밍을 잘 짚어내면서 신뢰도를 얻었다.

업라이즈 최고투자책임자(CIO)는 "올해 코인이 급등하기 전인 작년 하반기 비트 언 코인 MVRV는 0.7까지 떨어져 매수 타이밍이라는 신호를 보냈다"며 "증시 격언인 '무릎에 사서 어깨에 팔아라'에 MVRV를 적용하면 무릎이1, 어깨가 3이라고 볼 수 있다"고 말했다.

국내에서는 크립토퀀트에서 차트를 제공한다.

몇몇 코인 정보 사이트에서는 표준점수를 적용한 MVRVz 스코어를 제공하기도 한다.

MVRV 비율과 큰 차이는 없다.

코인 내재가치 평가 '네트워크 활성화' 지표 비트코인을 포함한

가상화폐의 내재가치 평가는 아직도 논란거리다.

그럼에도 새로운 코 인은 끊임없이 등장하고

뒤처진 코인은 거래소의 거래 지원 종료를 거쳐 소리 없이 사라진다.

주식 시장에서는 영업이익과 같은 기업의 실적이 주가를 판별하는 주요 지표가 되지만

코인에는 아직 이 같은 지표가 개발되지 않았다.

그러나 코인의 주요 기술인 블록체인의 탈 중앙화에 따르면

내재가치 판별에 도움이 되는 개념을 찾을 수 있다. 

바로 네트워크 효과다.

한 상품에 대한 사용자 수요가 형성되면

다른 사람들의 선택에 큰 영향을 미친다는 개념이다.

멧커프의 법칙으로 구체화되는데,

네트워크의 가치는 이용자 수의 제곱에 비례한다는 공식이다.

제록스 연구원인 밥 멧커프가 정립 한 법칙으로

인터넷 경제의 3법칙 중 하나로 꼽히며 페이스북 시가총액을 계산할때 활용되면서 신뢰를 얻었다.

코인에서 멧커프 법칙을 활용한 지표로는

시가총액멧커프비율(Network Value to Metcalfe Ratio. NVM)을 들 수 있다.

NVM 역시 비트코인에서 주로 활용된다.

활성화된 지갑을 네트워크 사용자로 간주하고

사용자대비 시가총액 비율을 구해 높으면 가치가 고평가 됐고 낮으면 저평가된 것으로 판단한다.

지난 16일 기준 비트코인의 NVM은 0.43으로

비트코인 가격이 3만달러를 터치한 4월 중순 점 0.58까지 올랐다가

현재는 소폭 하락했다.

또 다른 지표로는 일일 활성화 주소 수 (Daily Active Address. DAA)를 들 수 있 다.

이용자 수가 많을수록 네트워크 가치가 상승하는데

블록체인 네트워크에서는 이용자에 해당하는 것이 바로 지갑이다.

이더리움 등 다 코른 알트코인의 성장세를 가늠할 때 활용한다.

이더리움의 활성화 주소 수는

2018년 탈중앙화 금융 열풍이 불었을 때 처음으로 70만개 적를 넘겼다.

당시 이더리움 가격은 사상 처음으로 1000달러를 돌파했다.

지난해 9월 머지 업 그레이드 이후 약 50만개에 머무르면서 이더리움 가격도

비트코인이 60% 이상 오르는데  비해 상대적으로 낮은 상승률을 기록하고 있다.

코빗 리서치 센터에서는  “사용자가 추가될수록 유동성, 상호 교류, 호환성 개선 효과가 발생해야

해당 코인의 내재가치가 함 오른다”며 네트워크 효과의 중요성을 강조 했다.

규제 없어 지표 신뢰성 수시 확인해야 한다.

비트코인을 제외한 여러 알트코인은 투자 지표를 인위적으로 가공할 수 있다는 문제가 있다.

신생코인에서 주로 발견할 수 있는 것으 로 대규모 코인 무상 제공(에어드롭)을 통해 단기간에 사용자를 급격히 늘려 네트워크 효과의 인위적 부양을 꾀하는 것이다.

이는 최근 김 남국 의원의 코인 투자와 관련해서도 논란이 된 바 있다.

에어드롭은 특정 사용자에게 이득을 제공하 위한 목적이라기보다

네트워크 사용자를 늘리고 고정시킴으로써

활성화를 유도하는 마케팅 기법이다.

올해 코인 시장에서 화제가 된 블러, 아비트럼 등이

에어드롭으로 사용자를 대 규모로 늘린 대표적인 사례다.

이때 초기에 급 늘어난 사용자가 시간이 갈수록 이탈하기  때문에

코인의 가격도 우하향으로 흐를 가능성 이 높다.

비트코인 관련 투자 지표에서도 코인거래소 내부 거래는

네트워크상에 포착되지 않는 점을 유념해야 한다.

이를 보완하기 위해 미국의 대표적인 거래소인

코인베이스와 전 세계 1 위 거래소인

바이낸스 간 가격 차를 지표화한 코인베이스 프리미엄을 활용한다.

그러나 거래소 간 가격 차이를 보여주는 것에 불과하기 때문에

지표를 100% 보완할 수 없다는 것도 숙지해야 한다.

(*MVRV비율은 코인 시가총액을 실현 시가총액으로 나눈 값으로,

현재 코인 가격이 고평가 혹은 저평가돼 있는지를 나타내는 지표이다.)  

*참고자료: 크립토퀀트

#코인시장 #김남국의원  #에어드롭(대규모 코인무상제공)

#시가총액 대비 실현 시가총액비율(MVRV)

#주가순자산바율(PBR)

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#크립토퀀트   #코인베이스프리미엄 

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3,500억원가량 사들인 서학개미들의 선택은?

미국증시에서 배당 상장지수펀드(ETF)를 변동장 투자 피난처로  JEPI(제피)와 SCHD(슈드)를 서학개미들은 사들이고 있다. 그들 사이에선 제피, 슈드라고 불리고 있다.

• JEPI(제피: JP모건,에퀴티, 프리미엄,인컴)의 ETF 주요 구성 종목:

                허시(HSY),  마이크로소프트(MSFT), 펩시코(PEP), 마스터카드(MA), 코카콜라(KO)

• SCHD(슈드:슈와브, US디비던드, 에퀴티)의 ETF 주요 구성 종목:

               머크(MRK),브로드컴(AVGO), 펩시코(PEP),홈디포(HD) , 코카콜라(KO)     

                 *자료: JP모건, 찰스슈와브.

두 종목은 경기방어주 자산 비중이 높아 안정적인 배당 수익을 자랑하지만

운용 방법은 완전히 다르다.

커버드콜(액티브) 전략을 사용하는 JEPI ETF는 주가 상방은 제한되지만

매월 일정 현금 흐름을 창출하기 위한 중·장년과 은퇴자들에게 유용하다.

반면 연평균 10% 배당 성장률을 자랑하는 SCHD ETF 는 2030세대가

장기적립식으로 모아 가기 좋은 상품이다.

올해 5월18일 증권정보포털(세이브로)에 따르면 

서학개미들은 올해 들어 배당 종목인 JEPI ETF를 1억6809만달러(약 2236억원) 순매수했다.

또 다른 배당 종목인 SCHD ETF도 같은 기간 1억1993만달러(약 1595억원) 사들였다.

두 상품은 올해 서학개미 순매수 순위 4~5위로 배당 ETF 가운데 선두를 다투고 있다.

지난해 약세장을 경험한 후 준수한 주가 방어력과 배당 매력에 안전자산을 적 편입하는 모습이다.

자웅을 겨루는 두 상품은 사실 운용 방법이 꽤 다르다.

SCHD ETF는 대다 수ETF와 동일하게 추종지수(다우존 스 US 디비던드 100)가 있는 패시브 상품이다.

10년 연속 배당금 지급, 시가총액 5억달러, 일평균 거래량 200만달러 등 조건을 통해

자산을 편입한다.

펩시코(4.67%), 머크(4.48%), 코카콜라(4.44%), 브로드컴 (4.21%),

홈디포(4.12%) 등 꾸준히 배당금을 지급하는 경기방어주 비중이 높다. 

미국 투자정보 플랫폼 시킹알파는 “SCHD ETF는 경기 침체 여부에 관계없이

매수할 수 있는 최고의 배당 ETF"라며

"지난 10년 동안 배당이 성 포트폴리오도 잘 분산돼 있다”고 평가했다.

반면 JEPI ETF는 스탠더드앤드푸 어스(S&P)500지수와 기본적 흐름은 유사하지만

추가로 JP모건 소속 애널 리스트들 역량이 중요한 액티브 상품 공통적으로 펩시코, 코카콜라 등

경기방어주를 담고 있지만  JEPI ETF 는 마이크로소프트 등 기술주도 포함하고 있다.

분배금 지급 주기도 다르다. 

JEPI ETF는 매월 분배금을 지급한다.

SCHD ETF는 분기 ETF는 분기배당 (3·6·9·12월)이다.

2023년 4월 말 기준 JEPI 와 SCHD ETF 배당수익률은 각각 9.78%, 3.64%다.

JEP IETF 배당수익률이 높은 이유는 분배금 수익 창출이 유리한 커버드콜 전략을 활용하기 때문이다.

커버드콜은 기초자산 매수와 동시에 해당자산 콜옵션을 매도하는 전략이다.

콜옵션 매도분을 분배금 수익으로 지급하기 때문에

보통 커버드콜 상품 배당수익률은 10%에 육박하기도 한다.

기초자산이 하락하면 옵션 매도프리미엄만큼 손실이 완충된다.

다만 기초자산 상승 시에는 수익률이 일정 수준으로 제한된다.

증시가 대세 상승장으로 진입하면 상방이 막히는 역효과가 발생하게 된다.

이 때문에 증시가 횡보할  때 높은 분배금 수익을 얻기 위해 활용하는 경우가 많다.

미국 투자전문지 배런스에 따르면 해밀턴 레이너 JEPI ETF 펀드매니저 “이 전략은 옵션 수입 때문에

'범위 제한 시장에서 잘 작동한다”며 “침체된 시장에서 어느 정도 주가 보호도 제공한다”고 말했다.

증권업계에선 단순배당수익률만을 보고 판단하기보다는

투자자 상황과  증시 전망을 고려한 후

투자상품을 고를 필요가 있다고 조언한다.

예를 들어 증시가 횡보할 것이라고 예상하거나

매월 일정 수준의 현금 창출이 필요한 중·장년층,

은퇴자라면 JEPI ETF가 유리할 수 있다.

환율, 비용 등 요인을 배제하고 5억원을 JEPI  ETF에 넣으면

매월 세후 346만원을 분배금 수익으로 손에 쥘 수 있다.

다만 장기적으로 배당 ETF를 적립 식으로 모아가기를 원하는

사회초년 생 등 2030세대라면 SCHD ETF 투자가 유리할 수 있다.

SCHD ETF는 2011년 출시된 후 주가가 3배가량 상승했다.

상방이 막힌 JEPI ETF 대비 장기적으로 주가 상승률은 높을 수 있다.

해당 기간 분배금 수익까지 포함 하면 수익률은 더욱 높아진다.

'투자의 귀재' 워런 버핏이 강조한 장기 투자시 복리의 마법을 누릴 수 있는 셈이다.

두 상품 모두 올해 성과는 시장 평균치보다 좋지 않다.

S&P500지수가 연 중 8.75% 상승했지만

JEPI와 SCHD ETF 수익률은 각각 0.42%, -6.99% 로 부진한 편이다.

JEPI ETF는 상방이 제한됐기 때문이고, SCHD ETF는 올해 상승을 이끄는 기술주 비중이 없어서다.

미국 경제전문지 더스트리트는

“미 연방준비제도(Fed)가 금리 인상주기를 끝내고

시장이 더 큰 침체 위험에 접어들 때까지

배당 ETF의 실망 스러운 성과는 계속될 수 있다"고 분석 했다. 

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